大风说法|西安一小区办理房产证需签订“和解协议” 被要求放弃一切索赔诉求
天健·望湖大观小区交付多年却难办房产证，如今好不容易等来“大证”，本该顺利办理“小证”，却被告知，想办房产证，先得签一份“不平等条约”。
业主反映：
小区交付7年仍用临时电
房产证也迟迟未能办理
2011年，刘女士在西安市莲湖区的天健·望湖大观小区买了一套商品房。“当时本来想给孩子当婚房，没想到房子数次延期，直到2017年才开始陆续交付。”
房子虽已交付，但业主们的糟心事才刚刚开始。“房子交付到现在已经7年，房产证一直没有办理，远远超过了合同中的交付后720日的期限。”刘女士说，根据合同约定，交付逾期和办证逾期开发商都应赔偿违约金，但却始终未能兑现。“小区里近半业主都发起诉讼或申请仲裁，在违约金问题上都获得了胜诉，法院责令开发商依照合同支付违约金，但他们仍旧没有履行。”
更让业主们发愁的还有小区的用电问题，刘女士介绍，小区交付至今一直使用临时电，未能接入正式电。
“起初我们都向物业正常缴纳电费，但因物业和开发商之间存在纠纷，开发商没有向物业移交小区内的电力管控。为了拿到收电费的权限，开发商数次将小区断电，干扰小区正常秩序。迫于无奈，大家只得放弃缴纳电费，政府职能部门也曾对此进行协调，承诺在接入正式电前，小区住户用电暂时免费。”刘女士说。
近期，天健·望湖大观小区业主得知，小区已完成了不动产首次登记，办好了“大证”，房产证办理有望。“我们去找开发商，想要办房产证，却被告知需要先签一份‘和解协议’，他们才能提供办证所需的资料，配合我们办证。”
刘女士告诉记者，这份协议不仅要求业主放弃向开发商索赔的权利，还需要向开发商补交此前的电费，并答应更换开发商提供的插卡式电表，未来电费由开发商代为收取，收费标准为0.6元/度。
“这个做法让我们无法接受。”刘女士说，小区使用临时电多年，业主们一直盼望着能用上电网直供的正式电。“更换正式电后应按照西安市内统一的0.49元/度的标准收费，此前欠缴的电费也应交给电网，而非由开发商代收。”
放弃索赔并向开发商交电费才能办房产证
业主认为这是一份“霸王条款”
记者查看了刘女士提供的和解协议模板，甲方为小区开发商西安天健大兴置业有限公司，乙方为小区业主。
其中提到，要求乙方放弃相关仲裁裁决书中享有的金钱类性质权益，包括违约金、利息、仲裁费及律师代理费等，并终结涉及开发商的案件执行。在乙方履行这一要求后，甲方配合乙方办理天健·望湖大观小区的不动产权证书，即房产证。
记者在另一份业主已签署的和解协议中看到，其中一条为：乙方（业主）承诺自愿放弃并不再追诉自签订《商品房买卖合同》后，依据合同所约定的所有甲方（开发商）违约责任条款，自行承担自入住该房屋至今所产生的电费及滞纳金，该款项打入甲方指定账户，并无条件配合甲方更换插卡式电表。
“协议中要求业主先放弃涉及开发商的案件执行，并放弃追究违约责任，他们才能开始配合办证，但协议中没有任何限制他们的条款，即使办不了证也没有责任，我们觉得这就是一份‘不平等条约’。”另一位业主侯先生愤慨地说。
侯先生表示，开发商向业主支付延期交付和延期办证的违约金属于合同约定，且具有法院判决，属于合理合法诉求。“我们自己花钱买房、支付税费，理应拿到房产证。如今开发商以放弃索赔和缴纳电费作为办证条件，要挟业主，根本就是霸王条款。”
开发商：
优先给已和解业主办理
其他业主什么时候能办不清楚
当天中午，记者来到西安天健大兴置业有限公司，对于天健·望湖大观小区业主所说，需先签订和解协议，才能办理房产证一事，该公司一负责人称，是由于公司发票额度不足，需优先给已和解的业主办理房产证，并表示其余业主的房产证也将分批次办理，但至于何时能办暂未可知。
记者询问将签订和解协议作为办证的条件，这样的做法是否合理，该负责人表示不予评判，并拒绝了采访。
记者通过天眼查了解到，西安天健大兴置业有限公司曾因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，被最高人民法院公示为失信公司，还曾多次被法院列为限制高消费企业。今年7月，兰州市中级人民法院发布执行悬赏公告，天健大兴置业及其法定代表人张某卷作为被执行人列入其中。
据天眼查公示，该企业有95条被执行人记录，17件终本案件中涉及的未履行执行标的总金额达1.39亿元。2023年，因公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假，天健大兴置业被西安市莲湖区市场监督管理局列入异常经营名录，2024年，该企业因未依照规定期限公示年度报告再次被列入异常经营名录。
房产证办理该归谁管
住建自规都说不是自己
天健·望湖大观小区办证难作为业主们多年的“心病”，此前曾反映多次。
记者通过人民网领导留言板查询到的，2023年，有业主反映小区办证难和临时电问题，莲湖区政府回应称，该项目已列入处遗项目，按照处遗要求开发商正在积极准备资料，各项手续正在进行中。
2023年10月，另一条有关该小区办证问题的回复中称，西安市不动产登记服务中心正在天健·望湖大观项目现场进行首次登记公示，公示期结束后即可办理不动产首次登记。
然而近一年过去，房产证办理仍是遥遥无期，业主们再次询问，今年6月，莲湖区住建局回应称，已联系开发企业，开发企业表示目前因涉及司法纠纷正在处理中，导致现无法办理房产证，莲湖区住建局将督促开发企业尽快处理司法纠纷为市民办理房产证。
对于天健·望湖大观小区业主所面临的办证难题，10月22日，华商报大风新闻记者先后致电莲湖区住建局和西安市自然资源和规划局莲湖分局进行咨询。
莲湖区住建局表示，房产证办理业务属于莲湖区自规部门，应联系其进行了解。
西安市自规局莲湖分局却称，因商品房网签合同是在住建局备案，房产证办理问题则应向其行政主管部门，即住建局进行投诉。工作人员表示，办理房产证不属于自规部门业务，业主应前往不动产登记中心办理，若不动产登记中心所需办证材料开发商不予提供，建议业主起诉解决。
律师说法：
开发商以业主牺牲违约金换取办理办证机会
侵害了业主的合法权益
天健·望湖大观小区业主办证难题何解？开发商以签订和解协议作为配合办证的先决条件是否合理？对此，陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：
如今已具备办理房产证的情况下，开发商理应依照双方的购房合同无条件为业主办理房产证，而非另立章法、额外设置附加条件办理房产证，此举不仅违约，还有刻意刁难业主违法之嫌。
赵良善表示，细看本事件，开发商以业主牺牲逾期交房、办房产证的违约金等利益换取办理房产证的机会，以签署不平等条约裹挟业主，很明显此举侵害了业主的合法权益，因为业主主张的违约金是裁决结果，是理所应当的合法利益，开发商不能恣意剥夺。说白了，开发商单方制定的和解协议就是霸王条款，以此拿捏业主，突破了道德和法律底线。
赵良善提醒，业主终于盼到可以办理房产证的这一天，然而开发商又使起绊子，着实不该。开发商的这一做派简直是搬起石头砸自己的脚，得不偿失。房产证关乎每位业主的切身利益，开发商有责任与义务为业主无条件办理房产证，开发商与业主矛盾由来已久，唯有开发商和业主双向奔赴才能化解矛盾。在此，建议开发商尽量与业主协商处理办理房产证事宜，如协商不成，业主可选择向当地住房保障和房屋管理局反馈，由当地住房保障和房屋管理局调处；当然，业主亦可直接诉至法院或仲裁委，由法院或仲裁委裁决开发商为业主无条件办理房产证。
华商报大风新闻记者 白仲夏 文/图
来源：华商网-华商报
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